Der Hypotheken-Tilgungsrechner erstellt einen vollständigen Tilgungsplan: eine Tabelle, die genau zeigt, wie jede monatliche Rate zwischen Zinsen und Tilgung aufgeteilt wird und wie hoch die verbleibende Darlehenssumme nach jeder einzelnen Zahlung ist. Dieser Plan ist grundlegend für das Verständnis der Funktionsweise von Hypotheken und unverzichtbar für die Finanzplanung, Refinanzierungsentscheidungen und Steuererklärungen. Bei einer vollständig getilgten Hypothek ist jede Rate gleich hoch, aber die Zusammensetzung dieser Rate verändert sich im Laufe der Zeit erheblich. Im ersten Monat eines 30-jährigen Darlehens bei 7% entfallen etwa 83% der Rate auf Zinsen. Im Monat 360 sind es nahezu 100% Tilgung. Diese Vorverlagerung der Zinsen erklärt, warum vorzeitige Tilgung und Refinanzierungsentscheidungen einen so großen Einfluss auf die Gesamtzinskosten haben. Der Tilgungsplan zeigt auch Eigenkapital-Meilensteine: wann Sie 20% Eigenkapital erreichen, wann Sie 50% erreichen und wann der Kreuzungspunkt eintritt, an dem die Tilgung die Zinsen in jeder Rate übersteigt. Bei den meisten 30-jährigen Hypotheken zu aktuellen Zinssätzen tritt dieser Kreuzungspunkt erst im Jahr 18 bis 20 ein. Auch die Steuerplanung stützt sich auf Tilgungsdaten. Der Zinsanteil jeder Rate ist potenziell abzugsfähig, und der genaue Zinsbetrag variiert jedes Jahr. Die jährliche Zinszusammenfassung in diesem Rechner liefert die jahresbezogenen Zahlen, die für die Steuererklärung oder zur Überprüfung der vom Kreditgeber ausgestellten Bescheinigungen benötigt werden.
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Wechseln Sie je nach Planungsbedarf zwischen der vollständigen monatlichen Ansicht und der Jahreszusammenfassung.
Überprüfen Sie die gesamten Zinszahlungen, den monatlichen Ratenbetrag, das Tilgungsdatum und den Kreuzungsmonat.
Monatliche Rate M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]. Jeden Monat: Zinsen = Restschuld × r; Tilgung = M − Zinsen; Neue Restschuld = Restschuld − Tilgung. Dieser Vorgang wiederholt sich für jede der n Zahlungen, bis die Restschuld Null erreicht. Die Formel gewährleistet gleichbleibende Raten bei gleichzeitiger schrittweiser Verschiebung des Verhältnisses von Zinsen zu Tilgung.
Monat 1 bei einem 300.000-Dollar-Darlehen über 30 Jahre bei 7%: Zinsen = 300.000 × 0,005833 = 1.750 Dollar; Tilgung = 1.996 − 1.750 = 246 Dollar. Monat 180 (Jahr 15): Restschuld ca. 222.000 Dollar; Zinsen = 1.295 Dollar; Tilgung = 701 Dollar. Monat 360 (letzter): Zinsen ca. 12 Dollar; Tilgung ca. 1.985 Dollar. Gezahlte Gesamtzinsen: 418.527 Dollar, das sind 140% des ursprünglichen Darlehensbetrags.
Kreditnehmer mit weniger als 20% Eigenkapital zahlen typischerweise eine Hypothekenversicherung (PMI). Diese kann gekündigt werden, wenn die Restschuld auf 80% des ursprünglichen Schätzwerts sinkt. Der Tilgungsplan zeigt genau, welche Zahlung die Restschuld auf diese Schwelle bringt.
Die jährliche Tilgungszusammenfassung zeigt die in jedem Kalenderjahr gezahlten Gesamtzinsen. Diese Zahl kann in der Steuererklärung absetzbar sein. Ihr Kreditgeber stellt diese Zahl ebenfalls jährlich zur Verfügung; dieser Rechner ermöglicht es Ihnen, die Angaben zu überprüfen oder zukünftige Jahreszinsen für die Steuerplanung zu berechnen.
Ein Tilgungsplan ist eine Tabelle, die jede Zahlung über die gesamte Laufzeit eines Darlehens auflistet und zeigt, wie jede Zahlung zwischen Zinsen und Tilgung aufgeteilt wird, sowie die Restschuld nach jeder Zahlung. Er veranschaulicht, wie sich eine feste monatliche Rate schrittweise von überwiegend Zinsen zu überwiegend Tilgung über die Darlehenslaufzeit verschiebt.
