Le calculateur de refinancement hypothécaire aide les propriétaires à déterminer si le refinancement est financièrement avantageux en calculant les économies mensuelles, la réduction totale des intérêts et le seuil de rentabilité: le mois où les économies cumulées dépassent les frais de clôture. Le refinancement peut permettre d'économiser des milliers sur la durée du prêt, mais uniquement si vous restez dans le logement assez longtemps pour récupérer les coûts initiaux. Le calcul de base du refinancement est simple: si votre nouveau taux produit un paiement mensuel inférieur, les frais de clôture (généralement 2 à 5 pour cent du montant du prêt) seront récupérés au fil du temps. Divisez les frais de clôture totaux par les économies mensuelles pour trouver le mois de rentabilité. Si vous prévoyez de vendre avant ce mois, le refinancement n'en vaut probablement pas la peine. Si vous restez bien au-delà, le refinancement a un sens financier évident. Cependant, l'analyse du seuil de rentabilité seule n'est pas le tableau complet. Le refinancement sur une nouvelle durée de 30 ans remet le compteur d'amortissement à zéro: même à un taux inférieur, vous pourriez payer plus d'intérêts totaux que si vous aviez continué votre prêt existant. Ce calculateur montre également les intérêts totaux des deux scénarios pour que vous puissiez peser l'avantage du flux de trésorerie mensuel par rapport au coût des intérêts sur la durée. Considérations supplémentaires: le passage d'une hypothèque à taux variable (ARM) à un taux fixe pour la certitude des paiements; le raccourcissement de la durée de 30 à 15 ans; et la possibilité d'un refinancement sans frais de clôture (taux légèrement plus élevé) en fonction de votre horizon temporel.
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Entrez le solde restant de votre prêt, le taux d'intérêt actuel et la durée restante. C'est votre base de comparaison.
Entrez le nouveau taux d'intérêt proposé, la nouvelle durée du prêt (par exemple, 30 ans) et vos frais de clôture estimés. Le calculateur utilise 2 à 5 pour cent du nouveau prêt comme estimation par défaut si vous n'avez pas de chiffre exact.
Le calculateur affiche le mois de rentabilité, la réduction de votre paiement mensuel et le montant total des intérêts économisés si vous conservez le nouveau prêt jusqu'à son terme.
Ajustez la nouvelle durée (15 vs 30 ans) ou testez une option sans frais de clôture pour trouver la structure de refinancement la mieux adaptée à votre horizon et vos objectifs financiers.
Mois de rentabilité = Frais de clôture totaux / Économies de paiement mensuelles. Si les frais de clôture sont de 6 000 dollars et que le nouveau paiement est inférieur de 150 dollars par mois: rentabilité = 40 mois (environ 3,3 ans). Si vous prévoyez de rester 5 ans ou plus, le refinancement fait économiser de l'argent. Si vous prévoyez de déménager dans 2 ans, ce n'est pas le cas.
Économies mensuelles = Ancien paiement moins Nouveau paiement. L'ancien paiement utilise le solde actuel, le taux actuel et la durée restante. Le nouveau paiement utilise le solde actuel, le nouveau taux et la nouvelle durée (généralement 30 ans). Une baisse de 7,5 % à 6,5 % sur un solde de 350 000 dollars permet d'économiser environ 220 à 230 dollars par mois.
Le calculateur calcule les intérêts restants totaux de l'ancien prêt (paiements restants fois ancien paiement moins principal restant) et les compare aux intérêts totaux du nouveau prêt (nouveaux paiements fois nouveau paiement moins nouveau principal). Le retour à une durée de 30 ans à un taux inférieur produit souvent plus d'intérêts totaux que la poursuite du prêt existant, malgré le paiement mensuel plus bas.
Un refinancement sans frais de clôture applique un taux légèrement plus élevé (généralement 0,125 à 0,25 pour cent de plus) en échange de crédits du prêteur couvrant les frais de clôture. Les économies mensuelles sont moindres, mais la rentabilité est immédiate. Cette option convient mieux aux propriétaires qui prévoient de déménager ou de refinancer à nouveau dans 3 à 5 ans.
L'ancienne règle empirique était de ne refinancer que lorsque les taux baissent de 1 % ou plus. Aujourd'hui, même une baisse de 0,5 % peut justifier un refinancement si le solde de votre prêt est élevé et que vous prévoyez de rester à long terme. Le calcul du seuil de rentabilité est plus précis que toute règle empirique: calculez toujours les mois spécifiques nécessaires pour récupérer les coûts dans votre situation.
